تاریخ انتشار: 20فروردين1395|00:07

| کد خبر: 127634

فرق واگذاري با انتقال در قانون روابط موجر و مستاجر

خرسند اشکان

وکیل ملت: واژه واگذاري يا واگذار در مواد10و 14(بند2) و تبصره 1 ماده 19 قانون قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 22 امرداد 1356آمده است. ماده 10 قانون مشعر است بر اينکه: «مستاجر نمي تواند منافع مورد اجاره را کلاً يا جزئاً يا به نحو اشاعه به غير انتقال دهد يا واگذار نمايد مگر اينکه کتباً اين اختيار باو داده شده باشد.

هرگاه مستاجر تمام يا قسمتي از مورد اجاره را به غير اجاره دهد مالک ميتواند در صورت انقضاء مدت يا فسخ اجاره درخواست تنظيم اجاره نامه با هريک از مستاجرين بنمايد.
درصورتي که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غير داشته باشد هريک از مستاجرين نيز مي توانند در صورت فسخ يا انقضاء مدت اجاره اصلي درخواست تنظيم اجاره نامه را با مالک يا نماينده قانوني او بنمايد». ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 مشعر است بر اينکه «در موارد زير موجر مي تواند حسب مورد صدورحكم فسخ اجاره يا تخليه را از دادگاه درخواست كند‎ ‎دادگاه ضمن حكم فسخ اجاره دستور تخليه مورد اجاره راصادر مي نمايد‎ ‎اين حكم عليه مستأجر يا متصرف اجرا و محل تخليه خواهد شد‎.‏‎
◀️دوم ـ درموردي كه عين مستأجره به منظور كسب يا پيشه و ياتجارت خود مستأجره‎ ‎اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناويني از قبيل وكالت يا نمايندگي و غيره‎ ‎عملاً به غير واگذار كند بدون اينكه طبق ماده 19 اين قانون با مستأجر لاحق‏‎ ‎اجاره نامه تنظيم شده باشد». ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 و تبصره 1 آن مشعر است بر اينکه «هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غير سلب شده يا‎ ‎اجاره نامه اي در بين نبوده و مالك راضي به انتقال به غير نباشد بايد در‎ ‎مقابل تخليه مورد اجاره ، حق كسب يا پيشه يا تجارت مستأجر را بپردازد و الا‎ ‎مستأجر مي تواند براي تنظيم سند انتقال به دادگاه مراجعه كند،در اين صورت‎ ‎دادگاه حكم به تجويز انتقال منافع مورد اجاره به غير و تنظيم سند انتقال در‎ ‎دفترخانه تنظيم كننده سند اجاره نامه سابق يادفترخانه نزديك ملك (اگر ‎اجاره نامه رسمي در بين نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال‎ ‎مي نمايد و مراتب را به موجر نيز اعلام خواهد نمود، مستأجر جديد از هر حيث‎ ‎نسبت به تمام شرايط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.‎‏....تبصره 1 ـ در‏‎ صورتي كه مستأجر بدون رعايت مقررات اين ماده مورد اجاره را به ديگري واگذار نمايد موجر حق درخواست تخليه را خواهد داشت و حكم تخليه عليه متصرف يا‏‎ ‎مستأجر اجراخواهد شد. و در اين مورد مستأجر يا متصرف حسب مورد استحقاق‎ دريافت نصف حق كسب يا پيشه يا تجارت را خواهد داشت. ...
‏ ◀️در ماده10 دو واژه انتقال دادن و واگذار نمودن با حرف «يا» از هم جدا ديده مي شود وآمده است که هرگاه مستاجر عين مستاجره را به غير اجاره دهد مالک مي تواند در صورت انقضاء مدت يا فسخ درخواست تنظيم اجاره با مستاجر جديد را بنمايد.
که معلوم ميشود مقصود اين است که اگر مستاجرحين مدت معامله کند اين انتقال اجاره است و اگر مدت در بين نباشد و معامله کند اين را قانونگذار نه انتقال اجاره که اصطلاح براي مورد خاص است بلکه واگذار کردن ناميده است.
◀️در ماده 14که با توجه به صدر ماده در رابطه با درخواست مالک حسب مورد به صدور حکم فسخ اجاره يا تخليه ميباشد بند2 مقيد است باينکه مستاجر عين مستاجره را به عناويني از قبيل وکالت يانمايندگي و غيره عملا به غير واگذار کند و عبارت بعدي که چنين است: «بدون اينکه طبق ماده 19 اين قانون با مستاجر لاحق اجاره نامه تنظيم شده باشد» دل مطلب است زيرااولا به غيري که عملا باو واگذار شده است وصف مستاجر لاحق اعطا شده و ثانيا به اجاره نامه مندرج در ماده 19 که در صورت نداشتن حق انتقال به غير و حاضر نشدن مالک به پرداخت تمام سرقفلي با اجازه دادگاه تنظيم ميشود اشاره گرديده است و با اين اوصاف جاي شکي باقي نمي ماند که مقصود از واگذاري در اين بند هم انتقال سرقفلي است.
اينکه در صدر ماده قيد شده است حکم تخليه عليه مستاجر يا متصرف اجراميشود مصداق اجراي حکم عليه مستاجر تغيير شغل است که در بند 7 آمده است.
◀️در تبصره 1 ماده 19 هم آمده است که هرگاه مستاجر مورد اجاره را به غير واگذار نمايد به درخواست موجر حکم تخليه صادر وعليه متصرف يا مستاجر اجرا خواهد شد و مستاجر يا متصرف حسب مورد استحقاق دريافت نصف حق کسب و پيشه را خواهد داشت.
در اينجا مقصود از متصرف همان غير است که عين مستاجره باو واگذار شده باشد که اگر مقصود از واگذاري معامله سرقفلي نباشد تعلق نصف سرقفلي باو توجيه قانوني و حقوقي نخواهد داشت.
با اين اوصاف شمول ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 و ماده 19 آن و تبصره 1 آن فرع براحراز انتقال و واگذاري حقوق استيجاري است.

یک قاضی - جزوات برتر حقوقی, [17.11.15 22:22]
◀️دکتر ناصر کاتوزيان که در کتاب توجيه و نقد رويه قضايي نشر دادگستر چاپ بهار1377صفحه23 به بعد در رابطه با قانون موجر و مستاجر مصوب56 بيان مطلب کرده است، در صفحه24 چنين آورده است «از سال 1324 که حمايت از مستاجر با حسن نيت در برابر مالک آغازشد و آئين نامه تعديل ادامه تصرف مستاجر ملک را در برابر اجاره ثابت تامين کرد در قوانين مربوط به اجاره اعلام شده است حيله هايي که براي فرو ريختن چتر حمايت قانونگذار و فرار از اجراي قانون انديشيده شود بي اثر است.
◀️در قانون روابط موجر و مستاجر1356 که هم اکنون نيز در اجاره محل هاي کسب و پيشه رعايت ميشود براي تضمين حمايت قانون از مستاجر دو اعلام مهم و جالب به چشم مي خورد‏.
الف ـ در توصيف رابطه متصرف و مالک دادرس بايد از صورت ها بگذرد وبه مقصود واقعي دست يابد و در اين باره از همه دلايل و امارات استفاده کند...ماده 30 قانون براي بستن راه هرگونه تقلب در متني عام مقرر مي دارد:
کليه طرق مستقيم يا غير مستقيم که طرفين به منظور جلوگيري از اجراي مقررات اين قانون اتخاذ نمايند پس از اثبات در دادگاه بلا اثر و باطل است:.
ب ـ از اين متن (ماده 30) نتيجه گرفته مي شود که: 1ـ قانون امري است...2ـ دادگاه... بايد به منظور واقعي دو طرف دست يابد و مي تواند از همه دلايل به ويژه آماره هاي قضايي و اوضاع و احوال ياري بخواهد و همين امر به دادرس اختيار فراوان در ارزيابي وقايع مي بخشد..... بحث بر سر اين نيست که دو طرف چه گفته و نوشته اند دادگاه بايد باين پرسش پاسخ دهد که آيا در پس پرده واژه ها...در نيت طرفين چه گذشته است. انتظار مي رود که دادگاه به تحليل وارزيابي قرائني دست زند که روزنه اي به باطن دارد... آيا ريا و تصنعي صورت پذيرفته... آيا آنچه واقع شده تمهيدي مشروع است که مالک براي حفظ حقوق خود انديشيده است؟ (در آراء مورد بحث مشار اليه مباشر و مدير داخلي خارج از مصاديق واگذاري به غير شناخته شده است)‏
راي شعبه 9 ديوانعالي کشور مؤيد به رأي هيأت عمومي اصراري ديوانعالي کشور (پرونده 4/9/1016 رديف 66/34)حاکي از آن است که حتي معتبر شناختن اباحه استفاده و اذن در استفاده بدون انتقال حقوق استيجاري (موسوم به النتي در مياندوآب) وتفويض نمايندگي براي پرداخت اجاره بها که دردادنامه شماره287/9ـ27/5/ شعبه9 آن ديوان پذيرفته شده تأييد و ابرام گرديده است.
استدلال شعبه 9 مزبور اين بوده است که مستاجر مغازه را که سرقفلي آن را داشته به خوانده ديگر با اثاثيه متعلق به خود اجاره داده است بشرط اينکه اجاره ماهيانه مغازه را مستاجر مستقيما به مالک بپردازد اين قرارداد با توجه باينکه مستاجر سرقفلي مغازه را خريداري کرده است منع قانوني نداردو طبق ماده 10 قانون مدني بين طرفين نافذ و
لازم الاجرا است.
◀️در آراء محاکم تهران نيز ديده مي شود که اگرکسي به علت کهولت و ناتواني مورد اجاره را در اختيار فرزندش قرار دهد انتقال به غيري صورت نگرفته است و نيزدفاع مستاجر باينکه خوانده ديگر شاگرد وي بوده و محل کسب در قالب جعاله به مديريت و عامليت وي اداره مي شده است مورد پذيرش قرار گرفته است.
نتيجتاً با توجه باينکه قانون امري و براي حمايت از مستاجر است و در مقام هر گونه ترديد و شبهه و شک به نفع مستاجر و نه به ضرر او تفسيرپذير خواهد بود،آيا توسعه دادن شمول عبارت واگذاري منتهي باين نتيجه غير قابل قبول غير عادلانه و غيرخردپذير نخواهد شد که کسي که خود را مباشر (کسي که از سوي واحد کسبي به اتحاديه معرفي مي شود و کارت مباشرت با اعتبار يک ساله با قيد اينکه در صورت تغيير مباشر اين کارت از درجه اعتبار ساقط است) ميداند همان متصرف مستحق نصف سرقفلي شناخته شود؟ ‏

 

دسته بندی حقوقی , دانشنامه حقوقی ,
اشترک در گوگل اشترک در گوگل پلاس اشترک در استامبل آپن دیگ اشترک در کلوب اشترک در فیس نما اشترک در تویتر اشترک در فیسبوک

نظرات بینندگان

تعداد نظرات منتشر شده : 0

دیدگاه خود را درباره این خبر بنویسید

بازدید کننده گرامی پر کردن فیلدهای ستاره دار الزامی است
Top