دعاوي ابطال اسناد مالکيت معامله معارض

وکیل ملت: اگر دو سند مالکيت، جزئا يا کلا با هم تعارض داشته باشند سند مالکيت معارض محسوب مي شوند. اين اختلاف ممکن است در مورد اصل مالکيت يا در مورد حدود ملک يا حقوق ارتفاقي مثل حق عبور بر روي اين ملک باشد. تعداد اسنادي که با اين مشکل روبه رو هستند کم نيست. چگونه بايد اين مشکل را حل کرد؟ در گفت وگو با دکتر محسن خدمتگزار، مدرس دانشگاه و وکيل پايه يک دادگستري، به بررسي اسناد مالکيت معارض و نحوه ابطال و اصلاح آنها مي پردازيم

تاریخ انتشار: 25خرداد1395|09:59

دعاوي ابطال اسناد مالکيت معامله معارض
| کد خبر: 170896

مفهوم اسناد مالکيت معارض چيست؟  اگر دو سند مالکيت، جزئا يا کلا از حيث اصل ملکي که موضوع آنهاست يا از حيث حدود ملک يا حقوق ارتفاقي با هم تعارض داشته باشند و اين تعارض با رأي هيات نظارت موضوع ماده 6 قانون ثبت احراز شود، سند مالکيتي که ثبت آن نسبت به ديگري موخر است سند مالکيت معارض تلقي مي­شود. به عبارت ديگر در مورد تعارض ميان اسناد مالکيت، مطابق فرض اوليه قانون که در بند 1 ماده 3 لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالکيت معارض مصوب 1333 بيان شده است، سندي که زودتر ثبت شده باشد تا زماني که به موجب حکم نهايي دادگاه ابطال نشده باشد، علي­الاصول معتبر تلقي مي شود و سندي که پس از آن ثبت شده است، سند مالکيت ثبت موخر ناميده مي­شود و تا زماني که حکم نهايي از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد، نامتعبر دانسته مي­شود.   نقش اشتباهات ثبتي در بروز اين نوع اسناد معارض تا چه حد است؟  طبيعي است که اگر ماموران ثبت دقت کافي را در انجام تشريفات قانوني ثبت املاک و صدور سند به خرج دهند اصولا تعارض دو سند مالکيت اتفاق نخواهد افتاد بنابراين اشتباهات ثبتي قاعدتا موجب بروز اين تعارض مي­شوند. به بيان ديگر، تعارض در اسناد مالکيت معمولا زماني اتفاق مي­افتد که در ثبت ملک يا صدور سند مالکيت اشتباهي رخ مي­دهد و در نتيجه­ اين اشتباه، دو سند مالکيت صادر مي­شود که اگر چه قاعدتا بايد ناظر بر دو ملک جداگانه باشند، هر دو ناظر بر يک ملک هستند يا اينکه دو ملک در هم تداخل دارند بنا براين قسمتي از يکي از دو ملک با قسمتي از ملک ديگر هم­پوشاني دارد يا اينکه در خصوص حقوق ارتفاقي چنين تداخلي وجود دارد. کارمندان اداره ثبت که عمل خلاف مقررات آنها موجب صدور سند مالکيت معارض يا حتي معاملات متعدد بشود طبق ماده 7 لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالکيت معارض مورد تعقيب اداري قرار مي­گيرند و مجازات نسبتا سنگيني هم در انتظار آنهاست؛ يعني انفصال موقت به مدت حداقل دو سال يا حتي انفصال دائم که متناسب با موضوع تخلف به آنها محکوم مي­شوند.   وظيفه اداره ثبت در مورد اسناد معارض چيست؟  ادارات ثبت موظف هستند به محض اطلاع از وجود اسناد مالکيت متعارض مشخصات آنها را به موجب بخشنامه­اي به دفاتر اسناد رسمي حوزه خود ابلاغ کنند. همچنين بايد گزارش کار را به طور روشن و بدون ابهام به هيات نظارت بفرستند. پس از احراز مراتب تعارض اسناد از سوي هيات نظارت (يا حسب مورد شوراي عالي ثبت)، اداره ثبت بايد مراتب را کتبا به دارنده سند مالکيت موخر­الصدور که سند معارض محسوب مي­شود ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف حداکثر دو ماه به دادگاه صالح محل وقوع ملک مراجعه و اقامه دعوا کند و گواهي اقامه دعوا را به اداره ثبت محل تسليم و رسيد اخذ کند.   دارنده سند مزبور چه دعوايي را بايد اقامه کند؟  حسب مورد دعواي ابطال کلي يا جزئي سند مالکيت ثبت مقدم و بالتبع صحت سند خودش که ثبت موخر است، قابل طرح است. مطابق تبصره ماده 5 لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالکيت معارض دادگاه بعد از رسيدگي­هاي لازم هر يک از دو سند متعارض را که تشخيص دهد جريان ثبتي آن بر طبق مقررات صحيحا انجام شده است، مشخص مي­کند و حکم به ابطال سند مالکيت ديگر خواهد داد. اين بدين معناست که دادگاه در رسيدگي به چنين دعوايي اصولا مأخوذ به خواسته مصرح در دادخواست که ابطال سند ثبت مقدم است، نيست و آن سندي را که جريان ثبتي آن را صحيح تشخيص دهد تعيين و سند ديگر را که جريان ثبتي آن را صحيح تشخيص نداده است اعم از اينکه سند ثبت مقدم يا ثبت موخر باشد ابطال مي­کند. به عبارت ديگر اينکه دارنده سند ثبت موخر دعواي ابطال سند ثبت مقدم را طرح مي­کند، اما ممکن است نتيجه دعوا ابطال سند خودش باشد. چنين ترتيبي جزو استثنائات بر قاعده­اي است در آيين دادرسي مدني که مطابق آن دادگاه محدود و مأخوذ به خواسته مندرج در دادخواست است. مطابق اين قاعده که در ماده 2 قانون آيين دادرسي مدني انعکاس يافته است، در مانحن­فيه دادگاه يا بايد حکم به ابطال سند ثبت مقدم بدهد يا حکم به رد دعواي ابطال؛ اما چنانکه گفته شد با توجه به مفاد تبصره ماده 5 در اينجا دادگاه مکلف است در هر حال يکي از دو سند مالکيت را ابطال کند اگرچه آن سند مالکيت متعلق به خواهان باشد و دعواي ابطال آن طرح نشده باشد.     آيا اداره ثبت مي تواند بدون داشتن حکم از دادگاه، اسناد معارض را باطل کند؟  اگر دارنده سند معارض يعني سند ثبت موخر ظرف دو ماه به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهي طرح دعوا را به اداره ثبت تسليم نکند، و دارنده سند مالکيت مقدم­الصدور گواهي عدم طرح دعوا ظرف مهلت يادشده را از مرجع مربوط دريافت و به اداره ثبت تسليم کند، اداره ثبت مکلف است سند مالکيت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب را در دفتر املاک قيد کند. البته بايد توجه داشت که مورد مذکور تنها موردي است که اداره ثبت حق ابطال سند مالکيت را بدون حکم قضايي دارد.   تکليف دارنده سند معارض چيست؟  تکليف دارنده سند معارض اين است که براي تعيين تکليف اسناد متعارض، مبادرت به طرح دعواي ابطال سند مالکيت در دادگاه کند. از طرف ديگر تا تعيين تکليف سند ثبت مقدم، دارنده سند معارض حق انجام معامله نسبت به مورد سند مالکيت خود را ندارد و اگر چنين معامله­اي انجام دهد، هم دارنده سند و هم سردفتر مشمول مجازات موضوع ماده 6 لايحه قانوني سال 1333 خواهند شد. سردفتر به انفصال ابد از شغل سردفتري محکوم خواهد شد. البته بايد توجه داشت که دارنده سند معارض مي­تواند حقوق متصوره خودش را منتقل کند.    آيا دارنده سند ثبت مقدم هم همين تکاليف را دارد؟  خير. تکليف طرح دعوا خاص دارنده سند مالکيت ثبت موخر است؛ اگرچه دارنده سند ثبت مقدم هم در استفاده از سند خود دشواري­هايي خواهد داشت از جمله اينکه هر چند وي مي­تواند ملک خود را معامله کند، دفاتر اسناد رسمي مکلفند در متن سند قيد کنند که نسبت به مورد معامله سند معارض وجود دارد. از طرف ديگر تا زماني هم که تکليف سند معارض طبق حکم نهايي دادگاه مشخص نشود به خريدار و خريداران بعدي سند مالکيت جديد داده نمي­شود. از اين رو، اگر دارنده سند معارض يعني سند ثبت موخر مبادرت به طرح دعوا نکند، دارنده سند ثبت مقدم ناچار از طرح دعواي ابطال خواهد بود تا هم تکليف تعارض اسناد تعيين شود و هم بتواند به آساني ملک خود را مورد معامله قرار دهد و در صورت لزوم براي خريدار هم سند جديد صادر شود.   کدام مراجع صلاحيت رسيدگي دارند؟  مرجع صالح براي رسيدگي به دعواي دارنده سند معارض، دادگاه حقوقي محل وقوع ملک متنازع فيه است.   سازوکاري که بتوان از اين نوع معاملات پيشگيري کرد، چيست؟  بحث سند مالکيت معارض با بحث معاملات معارض متفاوت است و نبايد اين دو را با هم خلط کرد، هر چند که تعارض در اسناد مالکيت خواه ناخواه منجر به نوعي از معاملات معارض هم خواهد شد. از اين حيث و در چارچوب بحث خودمان راه جلوگيري از معاملات معارض، صادرنکردن اسناد معارض يا تعيين تکليف هر چه سريعتر آنهاست. منع دارنده سند معارض از معامله نسبت به مورد سند که به آن اشاره کردم و همين طور قيد وجود سند معارض در سند انتقال توسط دفاتر اسناد رسمي هم به منظور جلوگيري از چنين معاملاتي پيش­بيني شده است.  

دسته بندی حقوقی , دانشنامه حقوقی ,
اشترک در گوگل اشترک در گوگل پلاس اشترک در استامبل آپن دیگ اشترک در کلوب اشترک در فیس نما اشترک در تویتر اشترک در فیسبوک

نظرات بینندگان

تعداد نظرات منتشر شده : 0

دیدگاه خود را درباره این خبر بنویسید

بازدید کننده گرامی پر کردن فیلدهای ستاره دار الزامی است
Top