روحانی چگونه تغيير كرد

احمد غلامی، سردبير روزنامه شرق)

مردان آویخته،زنان فرهیخته

دکتر فردین علیخواه | جامعه‌شناس

کوچ اصولگرایی از روحانیت به سلبريتي‌ها

امیر محبیان، تحلیل‌گر اصولگرا

ماه ناز کشیدن و ناز کردن ها آمد

حجت الاسلام محمد ادریسی

شهردارى و شهرخواری

علی میرزاخانی
ادامه...

درس‌های حقوقی از حادثه پلاسکو

دکتر عباس کریمی حقوقدان

وکیل ملت: ١- در حادثه اسفناک پلاسکو، تضادی درس آموز وجود دارد: یک طرف وجدان های خفته افرادی که در ایجاد آن مؤثر بودند و از طرف دیگر وجدان های بیدار آتش‌نشانانی که با جانفشانی حماسه‌ای ماندگار خلق کردند یا هموطنانی که به حمایت آنان -مستقیم یا غیرمستقیم -شتافتند.

تاریخ انتشار: 18بهمن1395|00:29

درس‌های حقوقی از حادثه پلاسکو
| کد خبر: 217525

2- در رأس مقصران حادثه، کسانی قرار دارند که فراموش کرده‌اند مسئول قانون‌نویسی و قانونگذاری در کشورند و مسئولیت جبران خلأهای قانونی به عهده آنان قرار دارد. بر فرض که شهرداری نیز مقصر باشد که است، پلمب کردن ساختمان تجاری پلاسکو به منظور مقاوم‌سازی چه اثری می‌توانست داشته باشد؟ آیا می‌شود موجر را مکلف کرد چند برابر اجاره‌ای را که در سی سال گذشته دریافت کرده  برای مقاوم‌سازی هزینه کند؟ آیا ملزم کردن مستأجرین برای مشارکت در این امر محمل قانونی دارد؟ سکوت و خلأ قانونی منشأ اصلی مشکل بوده، گرچه قضات نیز نکوشیدند تا از طریق رویه قضایی به جبران این نقص بپردازند و دستگاه‌های اجرایی و مدیریت شهری نیز در این زمینه دچار کم کاری بوده است.
٣- در بحث حقوق مستأجرین باید بین حقوق مختلف تفاوت قائل شد: حق بر ودیعه، حق سرقفلی، حق کسب و پیشه و تجارت و نیز مایه تجاری.
٤- در حق بر ودیعه، مستأجرین املاک تجاری یا مسکونی برای کاهش مبلغ اجاره بها، مبلغی پول نزد موجر به ودیعه می‌گذارند با شرط امکان انتفاع موجر از آن مبلغ و برگرداندن بدل آن در پایان مدت اجاره. در این نوع رابطه حقوقی، در قبال هر یک میلیون تومان ودیعه بین بیست تا سی هزار تومان از مبلغ اجاره بها کسر می‌شود. این نوع رابطه، هیچ ارتباطی با بحث استفاده تجاری از ملک ندارد.
٥- حق سرقفلی که معادل pas de porte در حقوق فرانسه است مبلغی است که مالک ملک تجاری متناسب با موقعیت تجاری ملک خود از مستأجر دریافت می‌کند. همین موقعیت تجاری مایه اولیه حق کسب و پیشه و تجارت را تشکیل می‌دهد و مستأجری که سرقفلی نپرداخته، در صورتی که موجب رونق ملک شده باشد، به نسبت زمان حضور و نوع فعالیت تجاری خود، با مالک ساختمان که مالک موقعیت تجاری نیز است در حق کسب و پیشه شریک می‌شود.
٦- حق کسب و پیشه و تجارت ناشی از فعالیت تجاری تاجر یا کاسب است که موجب رونق تجاری ملک می‌شود. به همین دلیل است که مشاغلی همانند وکالت و طبابت که قائم به شخص است و شهرت حرفه‌ای آنان به شخص آنان وابسته است و به مکان سرایت نمی‌کند فاقد حق کسب و پیشه و تجارتند و به همین دلیل است که مستأجری که سرقفلی پرداخت نکرده حق کسب و پیشه و تجارت وی فقط منحصر است به رونقی که به موقعیت تجاری بخشیده و خود موقعیت تجاری به مالک تعلق دارد.
٧- مایه تجاری که از دو واژه فرانسوی Fonds de commerce گرفته شده حق کسب و پیشه و تجارت است همراه با لوازم تجارت و کسب مزبور از قبیل وسایل و اموال منقول لازم برای کسب، نام تجاری و علامت تجاری و سایر اموالی که در بهره‌برداری از ملک مورد استفاده قرار می‌گیرد.
٨- تمام چهار نهاد فوق از لحاظ فقهی مشروع بوده، مورد حمایت هستند به شرط اینکه در جای خود اجرا شوند. ودیعه مذکور مستلزم ربای قرضی نیست تا نامشروع گردد. واگذاری سرقفلی نیز فروش موقعیت تجاری ملک به‌عنوان مال مستقلی از خود ملک، به نظر ما که بیع را تملیک اصل مال می‌دانیم عقد بیع قلمداد می‌شود و به نظر دیگران عقد صلح و بنابراین واگذاری آن مشروع است و مطالبه بهای روز آن نیز توسط مستأجر موجه است.
٩- حق کسب و پیشه و تجارت در نتیجه فعالیت مستأجر ایجاد می‌شود و در صورتی که غاصب نباشد محترم است و همزیستی دو حق در ملک واحد ایجاد می‌شود: حق مالکیت و حق کسب و پیشه و تجارت. همچنانکه حق مالکیت مالک با حقوق مستأجر زارع و دامدار از قبیل حق زارعانه، حق ریشه، حق گاوبندی و حق تعلیف در ملک واحد جمع می‌شوند. تمام این حقوق، اموالی هستند مشروع و نتیجه عمل مالکین و مشمول قاعده حرمت (حرمه مال المؤمن کحرمه دمه). با این توصیف در مشروعیت مایه تجاری نیز تردیدی نیست.
١٠- قانون سال ٥٦ در اصل شناخت حق کسب و پیشه و تجارت موافق شرع مقدس اسلام است لیکن در حکم عام آن در برقراری حق مزبور برای کلیه املاک تجاری، مغایر شرع بوده و شاید همین امر باعث شده بعضی از فقها کلاً حق مزبور را مخالف شرع اعلام نمایند و فقط سرقفلی را در شقوقی بپذیرند و بعد از انقلاب حق کسب و پیشه و تجارت را محدود نمایند و در قانون سال ١٣٧٦ کلاً آن را منع نمایند.
 ١١- در ساختمان پلاسکو رابطه مستأجرین با مالک مشمول قانون سال ١٣٥٦است مگر اینکه بعد از اجرایی شدن قانون سال ١٣٧٦، یک واحد تجاری تخلیه شده و موجر با مستأجر جدید قرارداد اجاره بسته باشد بدون اینکه مستأجر جدید قائم‌مقام مستأجر پیشین در حق کسب و پیشه و تجارت باشد که در این صورت قانون سال ١٣٧٦ حاکم است و با تلف شدن عین مستأجره و انفساخ عقد اجاره وفق ماده ٤٨٣ قانون مدنی، اگر مستأجر ودیعه پرداخته باشد معادل همان دریافت و هیچ حق دیگری ندارد و اگر سرقفلی پرداخته باشد، سرقفلی را با ارزیابی به قیمت روز دریافت می‌کند.
١٢- در صورت حاکمیت قانون سال ١٣٥٦، گو اینکه دراغلب موارد اینچنین است، گرچه با توجه به تلف مورد اجاره، عقد منفسخ می‌شود و از زمان تلف تا دوباره معد شدن مورد اجاره برای بهره‌برداری و تجدید قانونی یا قراردادی روابط استیجاری، تعهدی برای پرداخت اجاره بها برای مستأجر وجود ندارد، لیکن حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر استصحاب می‌شود و دلیلی برای سقوط آن وجود ندارد.
١٣- اگر طرفین راجع به شیوه تجدید بنا به توافق رسیدند به همان توافق عمل می‌شود و دوباره مالکیت موازی عین و حق کسب و پیشه و تجارت برقرار می‌شود یا اگر قرار شده یکی حق دیگری را بخرد به همان عمل می‌شود.
14- اگر توافقی بین طرفین حاصل نشد، مالک می‌تواند به تنهایی بنا را تجدید نماید و موقعیت تجاری قبلی را به هر یک از مستأجرین سابق برگرداند و اگر راجع به اجاره بها به توافق رسیدند به همان عمل می‌شود و اگر به توافق نرسیدند راجع به تعدیل اجاره بها (افزایش آن با توجه به وضعیت جدید ساختمان) که حق موجر است دادگاه با توجه به تنقیح مناط از ماده ٤ قانون ١٣٥٦ اصلاحی ١٣٥٨ تصمیم شایسته اتخاذ خواهد نمود. مستأجر نیز می‌تواند با اتخاذ وحدت ملاک از ماده ١٥ (بند یکم و ذیل ماده) همان قانون حق کسب و پیشه و تجارت در قبال تخلیه مطالبه نماید. حق مزبور به شیوه‌ای که در بند یازده فوق آمد ارزیابی می‌شود.
١٥- در مورد فوق اگر مساحت اضافی در طبقات ایجاد شد یا به تعداد طبقات افزوده شد مساحت اضافی در طبقات و طبقات فوقانی افزوده شده متعلق به مالک است مگر اینکه مالک وقت ملک، موقعیت تجاری را به مستأجر فروخته باشد و از او سرقفلی دریافت کرده باشد که در این صورت نسبت بین سرقفلی نسبت به کل ملک با موقعیت تجاری در زمان واگذاری تعیین می‌شود و همان نسبت از مساحت اضافی به وی تعلق خواهد گرفت مشروط بر اینکه همان نسبت از هزینه‌های تجدید بنا را بپردازد (مستند به اصل ١٦٧ قانون اساسی و قاعده من له الغنم فعلیه الغرم).
١٦- اگر موجر نخواهد تجدید بنا کند مستأجر نمی‌تواند وی را ملزم به تأدیه سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت نماید لیکن می‌تواند با پرداخت سهم خود بابت تجدید بنا الزام مالک را برای این امر از دادگاه صالح مطالبه کند.
١٧- سهم مستأجر بابت تجدید بنا با توجه به نسبت حق کسب و پیشه و تجارت وی به کل بهای ملک همراه با کل حق و کسب و پیشه و تجارت ها تعیین می‌شود.

 

اشترک در گوگل اشترک در گوگل پلاس اشترک در استامبل آپن دیگ اشترک در کلوب اشترک در فیس نما اشترک در تویتر اشترک در فیسبوک

نظرات بینندگان

تعداد نظرات منتشر شده : 0

دیدگاه خود را درباره این خبر بنویسید

بازدید کننده گرامی پر کردن فیلدهای ستاره دار الزامی است
Top