علی شریفی پور دانشجوی دکتری حقوق خصوصی در گفت گوی با وکیل ملت:

سرقفلی پیچیدگی های قانونی خاصی دارد

وکیل ملت: زهره محمد حسین پور/ملک سرقفلی واژه ایی است که میان کاسب ها، تجار و مردم عادی بسیار شنیده شده و آن را معامله می کنند بدون اینکه از قوانین رسمی آن آگاهی داشته باشند.تنها پس از اینکه خریدار ملک سرقفلی را می خرد و به برخی مشکلات ناشی از این نوع ملک ها بر می خورد سراغ اهل فن می رود وکیل ملت برای اگاهی دادن به مخاطبانش با یکی از حقوق دانان که تخصص اش سرقفلی است به گفت و گو نشسته است.علی شریفی پور ، دانشجوی دکتری حقوق خصوصی ابتدا به بیان ساده تفاوت‌ها و تغییر قوانین سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت را تعریف کرد.

تاریخ انتشار: 25آبان1394|03:00

سرقفلی پیچیدگی های قانونی خاصی دارد
| کد خبر: 51743

تفاوت های سرقفلی و حق کسب و پبشه
این وکیل دادگستری می گوید که اغلب مکان های تجاری متعلق به فردی غیر از تاجر است و تاجر با عنایت ،کوشش، پشتکار، ارزش و مرغو بیت آن ملک را بالا می برد که نباید نادیده گرفته شود و در برابر حقوقی که مالک نسبت به ملک خود دارد،حقوق تا حدی که با تلاش و شهرتش ارزشی برای ملک به وجود می آورد قرار دارد و نباید هیچ یک از این حقوق نادیده گرفته شود.
سر قفلی وجهی است که مالک محل تجاری در آغاز اجاره،علاوه بر اجاره بها از مستاجر می گیرد تا محل را به او اجاره دهد و ناشی از اراده طرفین است.(قهری نیست)
در ابتدا باید گفت که سرقفلی و حق کسب و پبشه دو مقوله کاملا جدا از یکدیگر هستند و نباید این دو را یکی دانست. حق کسب و پیشه امری قهری است که تاجر در نتیجه جلب مشتری، فعالیت و شهرتش پیدا می کند و اکثر فقها با حق کسب و پیشه مخالفند و مشروعیت این حق مورد تردید است.
شریفی پور می افزاید که سرقفلی از همان ابتدا با اراده طرفین قرارداد بوجود می آید ولی حق کسب و پیشه به مرور زمان و بصورت تدریجی ایجاد می شود.( طبق قانون روابط بین موجر و مستاجر مصوب )1376، سرقفلی فقط مختص به اماکن تجاری است و املاک مسکونی و اداری مشمول دریافت حق سرقفلی نمی باشد و ملاک برای تجاری بودن ملک مندرجات پروانه ساختمانی است. ولی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 2/5/1356 نظر اکثر دادگاه ها بر این بود که به اماکن مسکونی هم حق کسب و پیشه تجارت تعلق می گیرد. شریفی پور در رابطه با مکان های غیر تجاری که سرقفلی داده می شوند می گوید که اگر در عقد اجاره تصریح شود که محل غیر تجاری برای کسب تجارت اجاره داده شده و از مستاجر مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت شود در نتیجه این اجاره باطل و وجوه پرداختی قابل استرداد است.(مستند به تبصره ماده 10 قانون سال 1376). اما اگر طرفین تصریح کنند که محل تجاری نیست و برای کار اجاره داده شود و مبلغی هم از مستاجر دریافت(بدون اینکه وصف سرقفلی برای آن قائل شده باشند)، مشکلی وجود ندارد و می توان در پایان مدت آن مبلغ را مسترد نمود.
مصادیقی که گرفتن سرقفلی حلال است
این وکیل دادگستری در ادامه مصادیقی که گرفتن سرقفلی حلال و صحیح است را بر می شمارد که عبارتند از:
1) مالکی ملک تجاری خود را اجاره دهد و مبلغی تحت عنوان سرقفلی بگیرد(ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376)
2) اگر یک ملکی برای مدتی مثلا 2 سال اجاره داده شود حال اگر مالک قبل اتمام مدت اجاره مایل به تخلیه باشد مثلا بعد از یکسال بخواهد ملک را تحویل بگیرد در این مدت قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 به مستاجر اجازه داده که برای واگذاری حق خود مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مالک بگیرد.(ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376)
3) اگر در مواردی که ضمن عقد اجاره یک سری حقوق برای مستاجر شرط شده باشد، بطور مثال مالک حق افزایش اجاره بها را ندارد و متعهد است که هر ساله ملک را به همان مبلغ به مستاجر واگذار نماید در این صورت مستاجر برای اسقاط حقوق خود می تواند مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مالک بگیرد.
4) سرقفلی در روابط بین مستاجر دست اول و مستاجر دست دوم،
وی در ادامه می گوید که باید متذکر شد در این مورد یعنی دریافت سرقفلی توسط مستاجر اول از مستاجر دوم مشروط به این است که اولا به موجب عقد اجاره مستاجر حق اجاره دادن به دیگری را دارا باشد. در قانون سال 1376 برعکس قانون سال 1356 اصل بر این است که مستاجر می تواند ملک را به دیگری اجاره دهد مگر موجب عقد این حق از وی سلب شده باشد. حال اگر مستاجری این حق را دارا باشد و بخواهد ملک را به مستاجر دومی اجاره بدهد می تواند مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دوم بگیرد.(ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376). و اینکه مستاجر اول بدوا چیزی به مالک پرداخته یا نه تاثیری در مقام ندارد.
مستاجر در موارد ذیل حق دریافت سرقفلی ندارد
این دانشجوی دوره دکتری به نکته دیگری اشاره می کند از جمله اینکه
1) زمانی که مدت زمان اجاره به پایان برسد. هرچند مستاجر به موجر(مالک) سرقفلی داده باشد دیگر حق دریافت سرقفلی ندارد.
2) زمانی که مستاجر حتی حقوق خود را نگرفته باشد و مدت هم تمام نشده باشد و به علتی ملک تخلیه شده باشد مستاجر حق دریافت سرقفلی را ندارد.
3) زمانی که مستاجر تمامی حقوق خود را دریافت کرده باشد، حتی اگر سرقفلی داده باشد دیگر حق مطالبه سرقفلی ندارد. به طور مثال در قرارداد قید شده باشد تا ده سال اجاره را بالا نبرد و حال ده سال تمام می شود.
نکته قابل توجه این است که اگر مالکی بدون دریافت سرقفلی ملک را به شخصی اجاره بدهد و مستاجر اول با دریافت سرقفلی ملک را به مستاجر دوم اجاره بدهد پس از پایان مدت اجاره مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی را از مالک ندارد.
مبلغ سرقفلی
وی می افزاید که میزان سرقفلی همیشه تابع توافق و اراده طرفین است و برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت که همیشه از طرف دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین می شود. مگر تنها در یک مورد که مالک حق فسخ اجاره را پیش از پایان مدت برای خود شرط کرده باشد و از مستاجر سرقفلی هم گرفته باشد که در این صورت اگر در میزان سرقفلی اختلاف باشد تعیین میزان آن با دادگاه است (ماده 10 قانون سال 1376).
نکاتی که برای خرید سرقفلی باید به آن توجه کرد:
1-سند سر قفلی: اگر سند سرقفلی عادی باشد حتما باید رضایت مالک باشد.
2-شغل: بایستی شغل مورد نظر در اجاره نامه قید گردد.
3-حق انتقال: بایستی حق انتقال به غیر وجود داشته باشد.( مالک این حق را داده باشد)
در مورد انتقال سرقفلی باید به اینکه سند سرقفلی عادی تنظیم شده یا رسمی توجه شود. اگر سند بصورت عادی تنظیم شود و حق انتقال هم باشد در نتیجه صاحب سرقفلی می تواند سرقفلی را منتقل کند ولی انتقال جدید باید با سند رسمی باشد.
و اگر سند سرقفلی رسمی باشد و حق انتقال هم داشته باشد در نتیجه می تواند حق سرقفلی را با سند رسمی نه عادی منتقل کند.
تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به ملک اضافه کند ممنوع و از مصادیق تعدی و تفریط است و این امر موجب تخلیه بدون دریافت حق سرقفلی است.
نکته آخر
شریفی پور در پایان به نکته دیگری که می شود به آن توجه کرد اشاره کرد و آن این است که، اگر مالک ملک، ملک خود را به دیگری منتقل کند و مالک جدید مزاحمت ایجاد کند:
1) مالک جدید حق و حقوقی بیشتری از مالک قبلی ندارد.
2)کلیه حقوقی که در زمان مالکیت مالک قبلی برای فرد ایجاد شده بود پابرجا می ماند.
3) مالک جدید باید تمام شروط و حقوقی که مالک قبلی به او داده را رعایت کند.
علی شریفی پور در آخر تاکید می کند با توجه به مهم و پیچیده بودن قوانین مربوط به اجاره و اینکه تفاوت های مالی قضیه در موارد سرقفلی برای هر دو طرف غیر قابل اغماض است توصیه می شود که کسانی که قصد اجاره دادن یا اجاره کردن را دارند حتما با وکیل مشورت و قصد واقعی شان را در سند اجاره به وضوح و صراحت اعلام نمایند.

 

انتهای پیام/

کلید واژه ها سرقفلی - کسب - پیشه
دسته بندی حقوق اجتماعی , حقوقی ,
اشترک در گوگل اشترک در گوگل پلاس اشترک در استامبل آپن دیگ اشترک در کلوب اشترک در فیس نما اشترک در تویتر اشترک در فیسبوک

نظرات بینندگان

تعداد نظرات منتشر شده : 15

شیوا
|
25آبان ماه 1394
0
0
بسیار ممنون ولی کاش بیشتر توضیخ میدادین
حسین
|
25آبان ماه 1394
0
0
بحث روز بود بسیااار متشکر
حامد رییسی
|
25آبان ماه 1394
0
0
اگه امکانش هست بتونیم با دکتر صحبت کنیم چون سوال زیاد داریم

پاسخ ها

سید عرفان جهان تاب
25آبان ماه 1394
سلام ، به زودی بخش پرسش و پاسخ ایجاد خواهد شد .
عاطفه محمدی
|
25آبان ماه 1394
0
0
من سوال زیاد دارم چه طوری میتونم بپرسم؟

پاسخ ها

سید عرفان جهان تاب
25آبان ماه 1394
سلام ، به زودی بخش پرسش و پاسخ ایجاد خواهد شد .
شیوا دهقانی
|
25آبان ماه 1394
0
0
میتونم سوال بپرسم؟>

پاسخ ها

سید عرفان جهان تاب
25آبان ماه 1394
سلام ، به زودی بخش پرسش و پاسخ ایجاد خواهد شد .
میتراا
|
25آبان ماه 1394
0
0
اگه میشه بیشتر در مورد سرقفلی توضیح بدهید

پاسخ ها

سید عرفان جهان تاب
25آبان ماه 1394
سلام ، به زودی بخش پرسش و پاسخ ایجاد خواهد شد .
حسین محسنی
|
25آبان ماه 1394
0
0
سوالات زیادی هست از کی میتونیم بپرسیم؟ممنون میشم راهنمای کنین




پاسخ ها

سید عرفان جهان تاب
25آبان ماه 1394
سلام ، به زودی بخش پرسش و پاسخ ایجاد خواهد شد .
اسحاق
|
25آبان ماه 1394
0
1
خواهش میکنم یکار کنیین بتونیم حضوری سوال بپرسیم

پاسخ ها

سید عرفان جهان تاب
25آبان ماه 1394
سلام ، به زودی بخش پرسش و پاسخ ایجاد خواهد شد .
علی سالاروند
|
25آبان ماه 1394
0
1
ممنون بابت سایت خوبتون

دیدگاه خود را درباره این خبر بنویسید

بازدید کننده گرامی پر کردن فیلدهای ستاره دار الزامی است
Top